Princípios básicos da lei de construção de cercas para proprietários

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As cercas são essenciais para proteger a privacidade em seu quintal, mantendo os animais de estimação com segurança e estabelecendo limites de propriedade. Poucas pessoas hoje questionam que uma boa cerca é essencial para uma casa recém-construída ou reformada. Já se foram os dias de quintais vastos e interconectados. A densidade urbana e a responsabilidade legal cuidaram disso.

Mesmo que você queira construir qualquer tipo de cerca em qualquer lugar, em qualquer altura e em qualquer posição na linha da propriedade, há boas chances de que na sua área você não possa fazer isso. As leis são promulgadas para proteger a textura visual de sua área e para manter os vizinhos em um estado de espírito civilizado e amigável.

Leis de construção de cercas e sua casa

Para manter a paz, as leis de construção de cercas existem na sociedade há milhares de anos. Cada estado, cidade e condado são diferentes, o que significa que as leis são diferentes. Essas leis de vedação são apenas o básico que você pode esperar na maioria das áreas.

Para determinar se essas leis se aplicam a você, comece na cidade ou condado com o departamento de planejamento e licenciamento. Embora as leis, regulamentos e zoneamento relacionados a cercas sejam diferentes de uma área para outra, existem alguns temas comuns: notificação, despesas, posição e colocação e altura e tipo da cerca.

Distância da cerca da linha de propriedade

Quão perto você pode construir a cerca da linha da propriedade? Em muitos casos, você pode construir a cerca diretamente em uma linha de propriedade que é compartilhada com outra pessoa. Se você compartilhou uma linha de propriedade com uma entidade pública, pode não ser capaz de construir diretamente na linha. Você pode precisar recuar a cerca.

Notificando os vizinhos antes de construir uma cerca

Se quiser construir uma cerca na linha da propriedade, você é obrigado por lei ou qualquer outro regulamento a notificar seu vizinho? Sim, pode ser necessário fazê-lo.

Tradicionalmente, a notificação não é exigida, mas a tendência é que as comunidades exijam notificação aos vizinhos. Um exemplo disso é a Lei da Cerca da Boa Vizinhança da Califórnia. Requer um aviso prévio por escrito de 30 dias, juntamente com detalhes sobre a construção proposta, custo de manutenção, cronograma e projeto. Faça o que fizer, é sempre uma boa etiqueta falar primeiro com o seu vizinho.

Seu vizinho pode construir uma cerca na linha de propriedade?

Você acorda em um sábado de manhã com o rugido de trados de terra movidos a gás abrindo buracos precisamente na linha de sua propriedade para uma nova cerca. Seu vizinho pode fazer isso?

Do ponto de vista das relações informais de vizinhança, a resposta é sempre não. Se esse vizinho puder discutir isso com você com antecedência, é sempre melhor que ele faça isso.

Do ponto de vista puramente legal, o vizinho, na maioria das circunstâncias, pode construir essa cerca e até mesmo pedir que você pague 50% do custo da cerca. Seu repentino projeto de cerca pode depender mais da questão do aviso do que de qualquer outra coisa. Se você mora em uma jurisdição onde o vizinho deve atendê-lo antes de embarcar no projeto da cerca, então esse vizinho é de fato incapaz de construir e ainda permanece dentro das leis de sua área.

Se o vizinho está construindo a cerca com a intenção expressa de malícia, aborrecimento ou assédio, isso pode ser o que geralmente é denominado uma cerca de despeito. Seus estatutos locais podem permitir que um tribunal interrompa a construção de uma cerca.

Compartilhando despesas de construção de cercas com vizinhos

Se você pretende construir uma cerca em uma linha de propriedade e deseja pagar pela cerca, não é necessário pedir uma indenização ao seu vizinho. Ao mesmo tempo, arcar com os custos de construção de uma cerca não dá a você privilégios especiais sobre os desejos do vizinho.

Se o seu vizinho iniciar o projeto de construção da cerca, você terá que pagar metade dos custos? Muito provavelmente sim. As leis de cerca local pressupõem que as cercas de fronteira beneficiam ambos os proprietários e, portanto, ambos os proprietários devem pagar pela cerca. O mesmo vale para manutenção e reparos de cercas.

Por exemplo, a lei do Estado de Washington (Wash. Rev. Code Ann. § 16.60.020) afirma que "(o vizinho) deve pagar ao proprietário dessa cerca já erguida metade do valor … como serve para uma cerca divisória entre eles . " Em outras palavras, ambos os proprietários devem dividir igualmente o custo de uma cerca divisória

Em muitas áreas, a lei de cercas em nível estadual remonta a séculos e trata principalmente de animais que pastam. Além do decreto geral de que os custos da cerca devem ser compartilhados, os detalhes são deixados em aberto.

A menos que as leis estaduais, como as da Califórnia ou as leis locais, confirmem esses detalhes, o assunto ficará nas mãos dos dois proprietários. Se isso falhar, o único recurso é o tribunal.

Fazendo um levantamento do terreno antes de construir uma cerca

Uma vez que as cercas de partição marcam as divisões entre as propriedades, parece lógico supor que um levantamento seja necessário antes de construir uma cerca.

Na verdade, não é esse o caso. Na maioria dos lugares, você não é obrigado a pesquisar a linha da propriedade em questão antes de construir a cerca, embora você ainda queira fazer isso. É caro solicitar uma pesquisa de linha de propriedade verdadeira, mas esta é a única maneira de saber com certeza onde as linhas de propriedade caem.

Forçando um vizinho a remover uma cerca feia

Dois tipos de cercas tendem a não ser permitidos na maioria das cidades: arame farpado e cercas eletrificadas. Além disso, seu vizinho pode construir aquela parede de arame, vinil ou bloco de concreto.

Se você mora em um bairro controlado por uma associação de proprietários (HOA), todas as apostas estão canceladas. O HOA pode não apenas excluir cercas, mas exigir certos tipos, como madeira de cedro natural com uma certa mancha.

Plantar arbustos para fugir das restrições de vedação

Você pode ter uma necessidade real de uma cerca que seja mais alta do que o normal: ruído do tráfego, uma área industrial adjacente ou estruturas de vários níveis. Você pode plantar arbustos no lugar de uma cerca e fazê-los crescer muito alto?

Provavelmente não. Atentos a essas evasões, os legisladores locais costumam incluir a vegetação como uma forma de cerca. No entanto, como é difícil manter a folhagem precisamente a 6 pés ou menos, as leis para cercas naturais podem prever um topo mais alto.

Regras de altura de cerca

Muitas vezes, 6 pés é a altura máxima em qualquer lugar na propriedade, exceto para:

• Dentro de 15 pés de uma linha de rua ou meio-fio de rua
• No quintal da frente
• Quando as distâncias de visão do tráfego são prejudicadas

No caso das exceções observadas acima, a cerca não pode ter mais de 3 1/2 a 4 pés.

Construindo uma cerca em uma servidão

As servidões de bens pessoais podem passar despercebidas e permanecer sem problemas por muito tempo. Às vezes, um proprietário pode possuir uma casa por décadas sem problemas surgindo em relação à servidão. Isso geralmente acontece se os proprietários de imóveis dominantes perceberem que precisam trabalhar na servidão. Mas e se o proprietário quiser entrar em ação com a servidão, como erguer uma cerca nela ou perto dela?

Na maioria dos casos, você posso construir uma cerca em uma servidão que atravessa sua propriedade. No entanto, a propriedade dominante (por exemplo, a concessionária) pode precisar derrubar a parte da cerca que passa por cima da servidão para uma determinada atividade, como consertar a tubulação de esgoto. Eles têm permissão para fazer isso.

Você pode instalar uma cerca dentro de uma linha de propriedade?

Instalar uma cerca diretamente em uma linha de propriedade compartilhada abre um novo conjunto de complicações. Por um lado, pode ser estranho abordar um vizinho de quem você gosta e propor uma cerca. É ainda mais estranho abordar um vizinho problemático sobre uma cerca.

Você pode contornar esses problemas instalando a cerca dentro de sua propriedade?

Na maioria dos casos, uma cerca em sua propriedade próxima à linha de limite ainda está sujeita às leis de cerca. A maioria dos tribunais reconheceria que você está infringindo a lei se construir uma cerca de 6 metros de altura a apenas alguns centímetros (ou mesmo a poucos metros) da linha de fronteira.

Considere também que, se você abandonar a cerca da linha de fronteira, seu vizinho pode eventualmente ganhar legalmente aquela estreita faixa de terra por posse adversa após um período substancial de tempo.

Relatando uma cerca não compatível com o código

Vizinhos e transeuntes muitas vezes prestam atenção nas cercas. Os departamentos de planejamento e licenciamento locais recebem diariamente reclamações anônimas sobre cercas. Normalmente, as cidades não notam ou fazem nada a respeito de uma cerca até que uma reclamação seja recebida.

Se você estiver em violação, a cidade normalmente emitirá um aviso por escrito de não conformidade, juntamente com a exigência de que a cerca seja baixada ou recuada. Normalmente, você terá um certo tempo para fazer isso. O tempo tende a ser curto: na faixa de 30 ou 60 dias, ao invés de meses ou anos.

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