Licenças de construção: o que saber

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Muitas melhorias e reparos residenciais são feitos pelos proprietários e até mesmo por alguns empreiteiros, sem o benefício das licenças de construção legalmente exigidas e das inspeções obrigatórias que as acompanham.

As razões para contornar esses regulamentos podem ser porque um proprietário ou empreiteiro está tentando evitar as despesas da licença ou porque temem que os impostos aumentem se as melhorias forem oficialmente catalogadas. As razões sempre variam.

Mas muitos temores sobre o processo de licenciamento são infundados. Além disso, o potencial para problemas é significativo se você deixar de solicitar as licenças adequadas e aprová-las.

O que é uma licença de construção

Uma licença de construção é uma aprovação de uma agência governamental local que certifica que o trabalho foi executado de acordo com um determinado padrão. Porque é denominado como uma licença (ou seja, um permissão), ele precisa ser obtido antes do início do trabalho. Após o trabalho ter sido concluído de forma satisfatória, a licença é encerrada e aprovada.

As licenças de construção são válidas por um determinado período de tempo. Uma vez concedida a licença de construção, você não tem tempo ilimitado para iniciar e concluir o trabalho. Normalmente, você precisa começar dentro de seis meses ou um ano. Os projetos geralmente precisam ser concluídos em um ano ou 18 meses.

As licenças nem sempre são exigidas

Alguns proprietários podem pensar que qualquer reparo ou melhoria que fizerem na casa será examinado com um pente fino por um inspetor que tem a intenção de detectar cada pequena falha.

Na realidade, existem muitos reparos e melhorias que podem ser feitos sem uma licença. As regras para isso variam amplamente de comunidade para comunidade, e o mesmo projeto que exige uma licença de construção e inspeções programadas em uma localidade pode não exigir em outra jurisdição.

Geralmente, você tem permissão para substituir muitos elementos existentes de sua casa em uma base um por um sem uma licença. Qualquer coisa que mude a estrutura da sua casa ou represente uma melhoria imobiliária exigirá uma licença.

Você pode substituir um interruptor de luz quebrado ou torneira com vazamento, por exemplo, mas adicionar um deck ou adição de sala exige uma licença. Sua comunidade pode ter recursos online que explicam quais tipos de trabalho exigem autorizações e inspeções, ou você pode ligar para o escritório de autorizações e pedir para falar com um inspetor.

Você pode falar com o escritório de licenças

Geralmente, é possível ligar para as inspeções de construção locais e o escritório de licenças para obter conselhos sobre licenças, e muitas vezes você pode fazer isso anonimamente.

Embora os escritórios de licenciamento desejem cada vez mais que os cidadãos busquem ajuda online, existem muitas variáveis e áreas cinzentas que podem ser resolvidas com a orientação online.

O escritório de licenças existe para garantir que as melhorias nas casas sejam feitas com segurança e não representem risco para os residentes. Os inspetores que estão no escritório e disponíveis devem estar disponíveis para responder a perguntas. Se não houver um inspetor disponível no momento, um irá chamá-lo de volta.

Custos de permissão podem ser proibitivos

Freqüentemente, não há uma taxa fixa para uma licença de construção. Os custos da licença podem variar de acordo com o custo estimado e a complexidade do projeto.

A construção de uma cerca pode exigir uma licença de $ 55, por exemplo, enquanto a construção de uma grande casa nova pode exigir uma licença de construção de $ 2.000.

Nacionalmente, a licença de construção média custava US $ 1, 224 em 2020, com uma faixa típica de cerca de US $ 400 a cerca de US $ 2.100.

Mas esses custos médios representam muitas licenças para a nova construção de casas inteiras, e há muitos projetos para os quais as licenças de construção custam US $ 100 ou menos. É muito comum que os custos da licença sejam baseados em uma porcentagem do custo previsto do projeto. Se você estiver trabalhando com um empreiteiro, os custos da licença geralmente estão incluídos na proposta que você recebeu.

Autorizações de proprietário / construtor podem ser emitidas

Os escritórios de inspeção locais rotineiramente emitem autorizações para os proprietários fazerem todos os tipos de trabalho eles mesmos - até e incluindo servir como um GC (empreiteiro geral) ao construir uma casa inteira. Para este tipo de projeto, sua comunidade pode emitir uma licença especial de proprietário / construtor que permite que você ocupe a casa por um período específico (geralmente em torno de um ano) enquanto terceiriza as tarefas individuais para o trabalho.

Como proprietário / construtor, você atua como seu próprio empreiteiro geral, em vez de contratar um. Isso permite que você economize na penosa taxa de 15 a 25 por cento cobrada pelos GCs.

Mas você também carrega o fardo de responsabilidades potenciais, muitas das quais podem ser sérias. Contratar um empreiteiro licenciado, segurado e vinculado o protege melhor dessas responsabilidades.

É importante saber que as licenças de construção civil não permitem que você trabalhe em casas que não sejam suas.

As servidões podem afetar seu projeto

Onde quer que uma linha de energia, cano de esgoto, calçada ou outra via de serviço comum e contínua passe por sua propriedade, você provavelmente tem uma servidão-uma restrição legal que o impede de fazer alterações que afetam ou restringem essas linhas de serviços públicos ou outros recursos.

Há casos em que uma parte de sua propriedade pode ser reservada para uma possível estrada futura. Você não poderá construir em nenhuma parte de sua propriedade onde haja servidão registrada.

Para saber mais sobre as servidões em vigor, verifique a planilha de sua propriedade, disponível online no site do assessor de seu condado ou em seus escritórios. Geralmente, você nunca tem permissão para construir em servidões, a menos que sejam acréscimos menores, como cercas.

Recuos de propriedade são críticos

Os retrocessos são amortecedores obrigatórios entre as fronteiras das propriedades e as estruturas permanentes que ajudam a manter um sentimento de abertura nas comunidades, bem como proporcionam margens de segurança em caso de incêndios.

Por exemplo, se estiver estendendo a lateral de sua casa, você precisará estar ciente das distâncias de recuo exigidas pelo código de construção local. Provavelmente haverá regras de contratempo para estender uma propriedade para a frente e para trás de uma casa, também.

Normalmente, isso envolve a manutenção de uma distância mínima entre a borda das estruturas e os limites da propriedade pesquisada. Adições estruturais de casas, garagens, galpões e decks podem estar sujeitos a essas regras de contratempo. Mais uma vez, o escritório local de inspeção de edifícios pode informá-lo sobre os regulamentos de retrocesso em vigor.

Variâncias são possíveis

Embora as servidões raramente sejam dispensadas, as violações ao revés e alguns outros requisitos de zoneamento às vezes são permitidas por meio do processo legal de solicitação e recebimento de uma variação.

Uma variação é uma exceção oficialmente aprovada às ordenanças de zoneamento. Mais comumente, variações são solicitadas quando um proprietário deseja construir uma casa maior no lote do que é permitido pelas leis de zoneamento.

Ao solicitar uma variação, o proprietário pode ter permissão para construir essa casa maior ou completar uma adição de quarto que viole as regulamentações de contratempos. O escritório de licenciamento pode consultar os vizinhos quando uma variação é solicitada, e sua aprovação pode ser a chave para obter a variação.

Planos de construção de estoque precisam de aprovação

Você pode pensar que qualquer planta ou planta de casa publicada ou criada por um arquiteto, ou qualquer planta de construção publicada para um galpão ou garagem, é automaticamente suficiente para obter uma licença. Afinal, há muitos planos de construção de ações na Internet.

Mas o escritório local de licenciamento de construção ainda precisará revisar esses planos antes de aprová-los ou não. Mesmo que os planos de ações possam ter sido desenhados por um arquiteto, seu escritório pode exigir que os planos sejam criados por um arquiteto licenciado em seu estado.

CCRs podem adicionar restrições

Outros empecilhos potenciais ao buscar uma licença são as condições, convênios e restrições (CCRs) que são freqüentemente encontrados em comunidades planejadas, subdivisões ou desenvolvimentos de unidades planejadas (PUDs). Os CCRs atuam como um tipo de ordenança-ordenança de zoneamento sombra dentro das ordenanças.

Essas restrições se somam às suas portarias municipais e você precisará cumpri-las para não violar seu acordo contratual com a associação de moradores.

As inspeções são obrigatórias

A inspeção é parte integrante do processo geral de autorização e, sob nenhuma circunstância, você ou o seu contratante deve ignorar esta etapa.

Com alguns projetos, haverá até duas inspeções - uma no estágio inicial e uma inspeção final. O inspetor está lá para garantir que o trabalho seja feito de acordo com o código local.

Freqüentemente, é uma visita muito breve e superficial. Quando um inspetor já está familiarizado com o trabalho de um empreiteiro, a inspeção pode ser breve, mas completa. Os inspetores podem passar mais tempo com a inspeção se o trabalho for feito por um proprietário.

Inspeções com falha podem ser inspecionadas novamente

Uma razão pela qual os proprietários evitam solicitar alvarás de construção é que eles temem a ideia de falhar em uma inspeção de tudo ou nada.

Na maioria dos casos, você terá a oportunidade de corrigir os problemas sinalizados. O inspetor retornará para uma segunda inspeção (ou até mais, se necessário) e assinará (ou encerrará) a licença assim que o trabalho for feito de forma satisfatória.

Ignorar o processo de permissão é sério

Pode ser muito tentador ignorar o processo de autorização e ocultar o trabalho que você está fazendo, especialmente se for dentro de casa, onde você pode trabalhar sem que ninguém veja. E embora você possa sobreviver com isso, é igualmente provável que esses atalhos custem muito no final.

Se descobrir que você trabalhou sem a permissão exigida, você pode ser forçado a solicitar uma licença depois do fato, a um custo muito maior. E você pode até ter que arrancar paredes ou tetos para que a obra seja inspecionada. Se você cometer algum erro, será forçado a demolir todo o trabalho e começar de novo.

A cobertura de seguro do seu imóvel também pode ser afetada. Por exemplo, se você tiver uma enchente ou incêndio devido a um encanamento ou eletricidade inadequada, sua apólice de seguro pode negar a cobertura se o trabalho foi feito sem licença.

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